Bienes raíces en New Mexico: compra o vende con un agente local de AXEN
New Mexico no tiene impuesto de transferencia, y el estado fija el precio del seguro de título, así que toda compañía cobra la misma prima. Lo que sorprende a los compradores es el agua: no viene sola con el terreno. Y tu límite de impuestos se reajusta el año después de comprar. Aquí está lo que es igual en todo New Mexico y dónde buscar casas.
Ciudades de New Mexico que cubrimos
Toca una ciudad para ver su guía local o las casas más nuevas en venta allí.
Lo que todo comprador y vendedor en New Mexico debe saber
No hay impuesto de transferencia, pero igual pagas por registrar
New Mexico no cobra ningún impuesto de transferencia de bienes raíces, ni estatal ni local.
Leer más
Sí le pagas al secretario del condado (county clerk) por registrar la escritura. El condado de Bernalillo cobra $25 por documento hasta diez anotaciones en el índice, y otros $25 por cada grupo de diez después de eso. Es poco dinero comparado con un impuesto de transferencia.
El estado fija los precios del seguro de título
Las tarifas del seguro de título no las fija la compañía de título.
Leer más
El Superintendent of Insurance (superintendente de seguros) las fija por orden después de una audiencia pública, y no pueden ser excesivas, insuficientes ni injustamente discriminatorias. Así que la prima es igual en todos lados. Lo que no fija el estado son las tarifas de escrow y de cierre. Compara esas.
Una compañía de título hace el cierre, sin necesidad de abogado
Los cierres en New Mexico se hacen con una compañía de título o de escrow, y ninguna ley del estado te obliga a contratar un abogado.
Leer más
Tu broker sí tiene que decirte cuando un tema está fuera de lo que sabe, sugerirte que busques consejo de un experto, y decirte que consultes a un abogado sobre los documentos que escribe el brokerage.
El broker tiene que poner por escrito los hechos malos que conoce
La regla estatal 16.61.19.8 NMAC obliga al broker a darle a cada parte una divulgación por escrito de cualquier hecho importante y negativo que el broker de verdad conozca sobre la propiedad o el trato.
Leer más
No hay una ley del estado que obligue al vendedor a llenar un formulario estándar sobre el estado de la casa. El formulario que firman la mayoría de los vendedores viene de la asociación de la industria, así que es una promesa de contrato, no una ley.
Algunos hechos no se tienen que divulgar. Uno sí.
La ley del estado dice que nadie puede ser demandado por no divulgar que en la propiedad hubo una muerte, un suicidio, un homicidio, una agresión o un delito grave, o que alguien que vivía ahí tenía VIH.
Leer más
Pero el vendedor o el broker del vendedor SÍ tiene que darte un cálculo por escrito del impuesto a la propiedad con el nuevo precio de compra antes de aceptar tu oferta.
Los derechos de agua son cosa aparte
Los derechos de agua van unidos al terreno, pero se pueden separar, y un derecho de riego no se puede pasar a otra persona aparte del terreno a menos que se haya separado de forma expresa como pide la ley.
Leer más
El nuevo dueño presenta un formulario de cambio de dueño ante la Office of the State Engineer. Si la casa usa un pozo doméstico, el vendedor te tiene que avisar por escrito de ese trámite. Nunca des por hecho que el agua vino con la escritura.
Las acequias son un tema real de título y de acceso
En el norte de New Mexico, una acequia, o zanja comunitaria, puede tener una servidumbre que cruza tu terreno.
Leer más
Después de cinco años de uso continuo para riego, la ley da por hecho, sin discusión, que se otorgó esa servidumbre, y bloquearla o bloquear el acceso a ella va contra la ley. La servidumbre es lo bastante ancha para un mantenimiento razonable. Pide el nombre y las reglas de la acequia antes de cerrar.
Un tercio del valor, un límite anual, y el límite se reajusta el año después de comprar
NMSA 7-36-21.2 hace que el valor gravable sea un tercio del valor, y en las casas el valor no puede subir más que el mayor de dos números: 103% del año pasado, o 106.1% del valor de hace dos años.
Leer más
Como cuenta el mayor de los dos, un valor puede subir un poco más del 6% en un año, no el 3%. El límite no aplica el primer año en que se valúa una propiedad, a las mejoras hechas el año anterior, ni en el año fiscal después de un cambio de dueño, de uso o de zonificación. Si compras en un año, el reajuste cae en la cuenta del año siguiente, no en la del año en que compraste. Algunas transferencias no cuentan como cambio de dueño, como entre esposos, a un hijo que la hace su casa principal, y a un fideicomiso revocable. Después se valúa a su valor actual y correcto, y por eso tu cuenta puede subir muy por encima de la del dueño anterior.
¿Quién paga los costos de cierre en New Mexico y hay impuesto de transferencia?
New Mexico no tiene impuesto de transferencia, ni estatal ni local. Le pagas al secretario del condado un cargo fijo por registrar cada documento, como $25 por documento en el condado de Bernalillo. La prima de título y el tope del certificado de la HOA los fija el estado. Lo demás es costumbre y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 9, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Registro de la escritura y la hipoteca | Un cargo fijo del secretario del condado por documento. Bernalillo cobra $25 por documento hasta diez anotaciones en el índice. |
| Tarifa de escrow o de cierre | Lo fija la compañía de título, no el estado. Muchas veces se divide con el vendedor. |
| Póliza de seguro de título del prestamista | Una tarifa fijada por el estado según el monto del préstamo. |
| Improvement Location Report (reporte de ubicación de mejoras) | Una tarifa fija de un agrimensor con licencia. Un ILR es solo para la compañía de título o el prestamista. No es un levantamiento de linderos y puede no quitar la excepción de agrimensura en la póliza del dueño. |
| Inspecciones | Inspección de la casa y reporte de termitas, pedidos por el contrato o el prestamista, no por la ley del estado. |
| Prueba del agua del pozo | La pide el contrato o el prestamista cuando la casa usa un pozo privado. |
| Documentos de la HOA y cargos de transferencia | La asociación puede cobrar hasta $300 por el certificado de divulgación, y hasta $50 por una actualización si la pides más de 60 días después. Los $300 solo se deben si la venta cierra. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Los impuestos se cobran en dos pagos, que vencen el 10 de noviembre y el 10 de abril. El cierre divide el año. |
| Cargo de PID, si la casa está en uno | Un cargo continuo por cada $1,000 de valor tasado. Te lo tienen que divulgar antes de firmar. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Póliza de seguro de título del dueño | Una tarifa fijada por el estado. Por costumbre la paga el vendedor. |
| Parte de la tarifa de escrow | Lo fija la compañía de título y se divide según el contrato. |
| Registro de liberaciones y correcciones | Un cargo del secretario del condado por documento. |
| Evaluación del sistema séptico | Antes de la transferencia, el vendedor tiene que hacer que un evaluador calificado revise el sistema séptico que ya existe, usando el formulario del estado. El reporte va al Environment Department dentro de 15 días. |
| Certificado de divulgación de la HOA | La ley le pone un tope de $300, y tiene que llegarle al comprador antes del cierre. La asociación tiene 10 días hábiles para hacerlo después de una solicitud por escrito. Solo debes los $300 si la venta de verdad cierra. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Tu parte de los pagos de noviembre y abril. |
| Pago del préstamo y cargo de estado de cuenta del prestamista | Lo fija tu prestamista. |
| Papeles de los derechos de agua | El formulario de cambio de dueño para el State Engineer, más el aviso por escrito que el vendedor con pozo doméstico le debe al comprador. |
Los cargos de registro cambian según el condado, y quién paga la póliza del dueño y cómo se divide la tarifa de escrow es costumbre, no ley. Los montos de las exenciones y las fechas límite cambian, así que confirma los números actuales con el tasador de tu condado. Pregúntale a tu agente de AXEN qué aplica en tu condado antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en New Mexico
Desde el contrato aceptado hasta la escritura registrada, la mayoría de las ventas en New Mexico tardan de 30 a 45 días. Este es el orden, y qué partes son ley y no costumbre.
Obtén tu pre-aprobación →- Contrato aceptado y escrow abierto. Tu broker entrega el contrato firmado y el depósito de garantía a la compañía de título, que abre el escrow. Días 0 a 2.
- Cálculo de impuestos y deberes del broker por escrito. El vendedor o su broker te da el impuesto a la propiedad calculado con el precio de compra, las dos partes firman la divulgación de Broker Duties (deberes del broker), y se entrega cualquier aviso de PID. Al aceptar la oferta o antes, y eso es ley.
- Se emite el compromiso de título. La compañía de título busca en el registro y manda el compromiso con sus excepciones: servidumbres, pasos de acequias, reservas de minerales y de agua, y gravámenes de PID. Días 5 a 15.
- Inspecciones y evaluaciones. Inspección de la casa, termitas, prueba del pozo, y la evaluación de la fosa séptica si la casa tiene un sistema propio. La evaluación de la fosa séptica es ley. Lo demás es contrato.
- Revisión de derechos de agua y de la acequia. Tu broker confirma con la Office of the State Engineer qué derecho, permiso o declaración existe, y confirma la membresía y las cuotas de la acequia. Días 5 a 20.
- Se pide el ILR o la agrimensura. La compañía de título o el prestamista pide el ILR. Pide mejor un levantamiento completo de linderos si hay cualquier duda de cercas, acceso o invasión del terreno.
- Avalúo y aprobación del préstamo (underwriting). Tu prestamista pide el avalúo y resuelve las condiciones. Días 7 a 30.
- Se firman los documentos de cierre. El comprador y el vendedor firman en la compañía de título, casi siempre por separado, y el dinero se envía por transferencia.
- Fondeo y registro. La compañía de título registra la escritura y la hipoteca con el secretario del condado y emite las pólizas. El cambio de dueño de los derechos de agua y la transferencia de la HOA se presentan después.
New Mexico por región
Los mercados de New Mexico los forman el agua, las montañas y quién es dueño de lo que hay bajo tierra. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Corredor central del Rio Grande
El mercado más grande del estado, a lo largo del Rio Grande con las Sandias al este. Albuquerque es más vieja y más densa. Rio Rancho es más nueva y casi toda planeada, y es donde más aparecen los Public Improvement Districts (distritos de mejoras públicas).
Norte y noroeste
Zona de desierto alto y montañas, con casas de adobe y estilo pueblo, y una larga historia de mercedes de tierras españolas y de los Pueblos. Es zona de acequias, así que las servidumbres de zanjas, el agua compartida y las descripciones legales poco comunes salen en el trabajo de título más que en cualquier otro lugar. Farmington está en la San Juan Basin, donde muchas veces los minerales son de alguien que no es el dueño de la superficie.
Centro sur y suroeste
El Mesilla Valley, la zona del Gila y la Tularosa Basin. Las Cruces es un mercado universitario y de comercio fronterizo, Silver City es un pueblo pequeño de montaña, y Alamogordo está junto a Holloman y White Sands. Los derechos de riego importan en el valle, y los pozos rurales en los cerros.
AXEN Realty en New Mexico
Cada agente de AXEN en New Mexico trabaja bajo un broker administrador con licencia: Carol Thompson (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma REC-2025-0797). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de brokerage en New Mexico: tú lo presentas en línea; tarifa del estado: $20. Mira cómo transferir una licencia de New Mexico, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en New Mexico
¿New Mexico cobra impuesto de transferencia cuando vendo?
No. New Mexico no tiene impuesto de transferencia de bienes raíces, ni estatal ni local. Igual le pagas al secretario del condado un cargo fijo por registrar cada documento. El condado de Bernalillo cobra $25 por documento hasta diez anotaciones en el índice. Los cargos de registro son poca cosa al lado de un impuesto de transferencia.
¿Por qué el seguro de título cuesta lo mismo en todos lados?
Porque lo fija el estado. El Superintendent of Insurance publica las tarifas de las primas de título por orden después de una audiencia pública, y las compañías no pueden hacer descuentos en la prima. Compiten en el servicio y en las tarifas de escrow y de cierre, que no fija el estado. Compara esas líneas.
¿El agua viene con la casa?
No siempre. Los derechos de agua van unidos al terreno, pero se pueden separar, y un derecho de riego no se puede pasar a otra persona aparte del terreno a menos que se haya separado de forma expresa como pide la ley. El nuevo dueño presenta un formulario de cambio de dueño ante el State Engineer. Confírmalo antes del cierre.
Mis impuestos son bajos. ¿Se van a quedar bajos después de comprar?
No. El límite no aplica en el año fiscal después de un cambio de dueño, así que el reajuste aparece en la cuenta del año siguiente y no en la del año en que compraste. Después, el tasador valúa la propiedad a su valor actual y correcto, y el límite empieza de nuevo desde ese número nuevo. Tu cuenta puede quedar muy por encima de la del dueño anterior.
¿Cómo sé cuánto va a ser mi cuenta de impuestos?
El vendedor o el broker del vendedor tiene que darte un cálculo por escrito del impuesto a la propiedad basado en el precio de compra antes de aceptar tu oferta. Muestra el monto del año actual o del anterior y un cálculo para el año después de la venta. Es un cálculo, no una promesa.
¿Necesito un abogado para cerrar?
Ninguna ley del estado lo pide. Los cierres los manejan compañías de título y de escrow. Tu broker tiene que reconocer cuando algo está fuera de lo que sabe, sugerirte que busques consejo de un experto, y decirte que consultes a un abogado sobre los documentos que hace el brokerage.
¿Qué es una acequia y por qué importa?
Una acequia es una zanja de riego comunitaria, común en el norte de New Mexico. Después de cinco años de uso continuo para riego, la ley da por hecho, sin discusión, que se otorgó la servidumbre de la zanja a través del terreno, y es ilegal interferir con ella o bloquear el acceso. Esa servidumbre puede afectar dónde construyes y lo que debes.
¿Cuándo vencen los impuestos a la propiedad en New Mexico?
Los impuestos de $10 o más se pagan al tesorero del condado en dos pagos iguales. El primero vence el 10 de noviembre del año en que se envió la cuenta y el segundo vence el 10 de abril del año siguiente. En el cierre se dividen entre el comprador y el vendedor según ese calendario.