Bienes raíces en New York: compra o vende con un agente local de AXEN
En New York, quien vende una casa debe darte una divulgación antes de que firmes. El estado cobra un impuesto de transferencia, más un impuesto de mansión (mansion tax) del 1% en casas de $1 millones o más. Y por costumbre, abogados manejan la mayoría de las ventas. Esto es lo que es igual en todo New York, y dónde buscar casas.
New York: busca casas por ciudad
Toca una ciudad para ver las casas más nuevas en venta ahí.
Lo que todo comprador y vendedor en New York debe saber
Quien vende una casa te da una divulgación antes de que firmes
Quien vende una casa de 1 a 4 familias debe llenar y firmar la Property Condition Disclosure Statement (declaración de condición de la propiedad) y dártela a ti o a tu agente antes de que firmes un contrato obligatorio (Real Property Law 462).
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Desde el 20 de marzo de 2024, el vendedor ya no puede saltarse el formulario dándote un crédito de $500 en el cierre.
Los condos y co-ops no están incluidos
La ley de divulgación no aplica a unidades de condo, apartamentos de co-op, ni casas en una asociación que el vendedor no es dueño por completo (Real Property Law 461).
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En esos casos, tu protección viene de que tu abogado revise los documentos, las finanzas y las actas del edificio.
El formulario ahora pregunta sobre inundaciones
El formulario de 2024 agregó preguntas sobre inundaciones: si la casa está en una zona inundable de FEMA de 100 años o de 500 años, si se requiere o se tiene seguro de inundación, reclamos pasados por inundación y cualquier ayuda federal por inundación. Lee bien esas respuestas, sobre todo cerca de la costa y de los ríos.
El impuesto de transferencia del estado es $2 por cada $500
El estado de New York cobra un impuesto de transferencia de bienes raíces de $2 por cada $500 del precio, o sea 0.4% (Tax Law 1402).
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Por costumbre lo paga el vendedor. Las ventas más grandes en New York City tienen una tasa estatal más alta, y la ciudad suma su propio impuesto de transferencia de bienes raíces.
El comprador paga un impuesto de mansión del 1% desde $1 millones
Cuando una casa se vende por $1 millones o más, el comprador paga un 1% extra sobre todo el precio. Se llama impuesto de mansión (mansion tax) (Tax Law 1402-a).
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En New York City sube más en casas de $2 millones o más. Inclúyelo en tu presupuesto antes de hacer una oferta.
Si compras con préstamo, pagas un impuesto por registrar la hipoteca
New York cobra un impuesto de registro de hipoteca (mortgage recording tax) cuando registras una hipoteca nueva, y lo paga el comprador.
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La tasa depende del condado y del monto del préstamo, y es más alta en New York City. Tu prestamista y tu abogado te la mostrarán en tu estimado de cierre.
Los abogados manejan la mayoría de las ventas
Ninguna ley te obliga a contratar uno, pero por costumbre en New York el comprador y el vendedor tienen cada uno su propio abogado.
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En el sur del estado (downstate), los abogados casi siempre negocian y firman el contrato después de que se acepta la oferta. En el norte (upstate), los agentes muchas veces escriben la oferta sujeta a la aprobación de tu abogado. De las dos formas, nada es final hasta que se firma el contrato.
Un co-op son acciones, no una escritura
Cuando compras un co-op, compras acciones de la corporación dueña del edificio y recibes un contrato de arrendamiento de tu unidad.
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La junta del co-op te tiene que aprobar, muchas veces después de revisar tus finanzas y hacerte una entrevista, y te puede decir que no. Deja tiempo para eso en tu calendario.
¿Quién paga los costos de cierre en New York y hay impuesto de transferencia?
Sí. El impuesto de transferencia del estado de New York es $2 por cada $500, y por costumbre lo paga el vendedor. El comprador paga el impuesto de mansión, el 1% del precio en casas de $1 millones o más, y el impuesto de registro de hipoteca si usa un préstamo. New York City suma su propio impuesto de transferencia. Los impuestos de transferencia y de mansión los fija la ley. Quién los paga es más que nada costumbre y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 8, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto de mansión | El 1% del precio en casas de $1 millones o más, más alto en New York City. |
| Impuesto de registro de hipoteca | Solo si usas préstamo. La tasa depende del condado y del tamaño del préstamo. |
| Pólizas de seguro de título del dueño y del prestamista | Por costumbre el comprador paga las dos. |
| Tu abogado | Por costumbre casi todo comprador tiene uno. |
| Cargos de registro | Cargos del secretario del condado (county clerk) por la escritura y la hipoteca. |
| Inspección de la casa | Una tarifa fija, casi siempre antes de firmar el contrato. |
| Cargos del co-op o del condo | Cargos de solicitud y de mudanza, que fija el edificio. |
| Ajustes de impuestos y cargos | Tu parte de los impuestos, y de los cargos comunes o el mantenimiento. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto estatal de transferencia | $2 por cada $500 del precio. Por costumbre lo paga el vendedor. |
| Impuesto de transferencia de New York City | Solo en la ciudad. Por costumbre lo paga el vendedor. |
| Tu abogado | Por costumbre casi todo vendedor tiene uno. |
| Pago final de la hipoteca y su liberación (satisfaction) | El pago final a tu prestamista más el cargo por registrar la liberación (satisfaction). |
| Impuesto de reventa del co-op (flip tax) | Solo si el edificio lo cobra. |
| Comisión del agente del vendedor | Se fija en tu contrato de listado. Siempre se puede negociar. |
| Ajustes de impuestos | Tu parte de los impuestos por el tiempo en que fuiste dueño de la casa. |
| Reparaciones o créditos que aceptas | Solo lo que aceptes en el contrato. |
Los cargos cambian. El impuesto de transferencia del estado y el impuesto de mansión están en la Tax Law 1402 y 1402-a. New York City tiene su propio impuesto de transferencia y tasas más altas en ventas más grandes. El impuesto de registro de hipoteca cambia según el condado. Confirma los números actuales con tu abogado.
Cómo es una compra de casa en New York
El orden que siguen la mayoría de las compras en New York. Tu contrato fija las fechas límite exactas, así que lleva un calendario.
Obtén tu pre-aprobación →- Obtén tu pre-aprobación. Conoce tu presupuesto y tu pago antes de ver casas.
- Logra que acepten tu oferta. En la mayor parte del estado, nada es obligatorio hasta que se firma el contrato.
- Contrata a tu abogado. Revisa el título, las divulgaciones y los documentos del edificio.
- Lee la divulgación e inspecciona. Las casas vienen con la divulgación del estado. Inspecciona antes de firmar el contrato.
- Firma el contrato. Pagas un depósito del pago inicial, que casi siempre guarda el abogado del vendedor.
- ¿Es un co-op? Aprobación de la junta. Entrega el paquete para la junta y prepárate para una entrevista.
- Aprobación del préstamo y título. El prestamista termina la revisión del préstamo (underwriting) y tu abogado deja limpio el título.
- Recorrido final. Revisa que la casa esté como lo acordaron.
- Cierra y luego inscríbete en STAR. Firma en el cierre y luego inscríbete con el estado para el crédito STAR.
New York por región
Los mercados de New York van desde co-ops en Manhattan hasta casas con terrenos grandes en el norte del estado. Toca una ciudad para ver las casas más nuevas en venta ahí.
New York City
Co-ops y condos en la ciudad, con su propio impuesto de transferencia.
Long Island y el Hudson Valley
Suburbios al este y al norte de la ciudad.
Capital Region (región de la capital)
Albany y los pueblos a su alrededor.
AXEN Realty en New York
Cada agente de AXEN en New York trabaja bajo un broker gerente con licencia: Tiffanie Bailey-Romey (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma 10991242272). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de corredora en New York: tu broker anterior te da de baja y tu nuevo broker te asocia; costo del estado: no cuesta nada dar de baja. Mira cómo transferir una licencia de New York, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en New York
¿El vendedor me tiene que dar una divulgación en New York?
Para una casa de 1 a 4 familias, sí, antes de que firmes el contrato. El viejo crédito de $500 para saltarse el formulario terminó el 20 de marzo de 2024. Los condos y co-ops no están incluidos en la ley de divulgación.
¿Qué es el impuesto de mansión?
Un impuesto del 1% que el comprador paga sobre todo el precio cuando una casa se vende por $1 millones o más. En New York City sube todavía más en casas de $2 millones o más.
¿Quién paga el impuesto de transferencia en New York?
Por costumbre el vendedor paga el impuesto de transferencia del estado de $2 por cada $500. En New York City el vendedor casi siempre paga también el impuesto de transferencia de bienes raíces de la ciudad. El comprador paga el impuesto de mansión y el impuesto de registro de hipoteca.
¿Necesito un abogado para comprar casa en New York?
Ninguna ley lo exige, pero por costumbre casi todos tienen uno. Los abogados negocian el contrato, revisan el título y los documentos del edificio, y manejan el cierre.
¿En qué es diferente comprar un co-op?
Compras acciones de la corporación del edificio y recibes un contrato de arrendamiento de tu apartamento. La junta del co-op te tiene que aprobar y te puede rechazar. Espera un paquete financiero detallado y muchas veces una entrevista.
¿Qué es el crédito STAR?
Un descuento en el impuesto escolar de New York para la casa donde vives. Los dueños nuevos se inscriben con el New York State Department of Taxation and Finance (departamento de impuestos del estado), no con el tasador local.
¿Quién paga el seguro de título?
Por costumbre en New York el comprador paga las pólizas de seguro de título del dueño y del prestamista. Tu abogado pide el reporte de título.
¿Es obligatoria la inspección de la casa en New York?
Ninguna ley la exige. Los compradores casi siempre inspeccionan antes de firmar el contrato, porque es en el contrato donde el trato se vuelve obligatorio. En co-ops y condos, tu abogado también revisa las finanzas y las actas del edificio.