Bienes raíces en Virginia: compra o vende con un agente local de AXEN
Virginia es un estado de “que el comprador se cuide” (buyer beware), y lo dice en serio. El formulario de divulgación del vendedor no te dice qué está mal en la casa. Te dice que lo averigües tú. Aquí está lo que es igual en todo Virginia y dónde buscar casas.
Ciudades de Virginia que cubrimos
Toca una ciudad para ver su guía local o las casas más nuevas en venta allí.
Lo que todo comprador y vendedor en Virginia debe saber
Virginia es un estado de “que el comprador se cuide”
Virginia sigue la regla caveat emptor (que el comprador se cuide). Tienes que inspeccionar la casa. Los tribunales esperan que un comprador encuentre lo que encontraría una revisión cuidadosa. Un vendedor igual puede ser responsable si miente o si esconde un defecto a propósito, pero la carga empieza contigo.
El formulario del vendedor es una renuncia, no un reporte del estado de la casa
Según la Residential Property Disclosure Act, el vendedor te da una declaración de divulgación de la propiedad residencial (Residential Property Disclosure Statement).
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Dice que el dueño NO hace ninguna declaración sobre el estado de la propiedad, y te dice que inspecciones antes del cierre (settlement). Esa es la diferencia más grande entre Virginia y casi todos los demás estados.
El formulario también te manda a revisar la zonificación y el registro de delincuentes sexuales
La misma declaración dice que el dueño no hace ninguna declaración sobre la zonificación ni los usos permitidos de los terrenos vecinos, ni sobre delincuentes sexuales registrados.
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Las dos cosas te tocan a ti. Revisa tú mismo la oficina de zonificación local y el registro de la Virginia State Police.
Una divulgación tarde te da una salida corta
El vendedor debe entregar la declaración antes de que se ratifique el contrato.
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Si llega más tarde, puedes cancelar por escrito: dentro de 3 días de la entrega en mano o electrónica, o 5 días después de enviarla por correo. El derecho termina en el cierre, al ocupar la casa, al pedir el préstamo o si renuncias por escrito, lo que pase primero.
Dos impuestos sobre la escritura, más cargos extra en dos regiones
El impuesto estatal de registro (recordation tax) es $0.25 por cada $100 del precio o del valor, lo que sea mayor, y la localidad puede sumar un tercio de eso.
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El impuesto del otorgante (grantor tax) es $0.50 por cada $500. Northern Virginia suma un cargo de capital de WMATA y un cargo regional para aliviar el tráfico, cada uno de $0.10 por cada $100. Hampton Roads suma un cargo regional de transporte de $0.06 por cada $100. Esos tres los paga el vendedor de forma normal, aunque en cada uno el contrato puede pasárselo al comprador.
Tú eliges al agente de cierre, y no tiene que ser abogado
Virginia permite agentes de cierre (settlement agents) que no son abogados. Los abogados, las compañías de título, los agentes de título, los brokers de bienes raíces y los bancos pueden cerrar. Todo contrato para una casa de 1 a 4 unidades tiene que llevar en negrita un aviso de elección del agente de cierre (Choice of Settlement Agent) que dice que el comprador o quien pide el préstamo es quien elige.
Un solo certificado de reventa, 14 días, 3 días para cancelar
Desde el 1 de julio de 2023, el paquete viejo de la POA y el certificado de reventa del condominio son un solo documento según la Resale Disclosure Act.
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El vendedor lo pide y la asociación tiene 14 días, o se considera no disponible. A menos que tu contrato diga otra cosa, después tienes 3 días para cancelar. Si nunca llega, puedes cancelar en cualquier momento antes del cierre.
Registros de terrenos, pozos, fosas sépticas y alivio de impuestos
Las escrituras se registran con el secretario del tribunal de circuito (circuit court clerk) en el condado o la ciudad donde está el terreno.
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Los pozos privados y las fosas sépticas se permiten a través del departamento de salud local. Los bienes raíces se tasan al 100% del valor justo de mercado, y la mayoría de los condados hacen un nuevo avalúo cada cuatro años. Un veterano con una calificación del 100% de discapacidad permanente y total relacionada con el servicio no paga impuestos sobre la casa y hasta un acre, en todo el estado, y un cónyuge sobreviviente que califica lo conserva.
¿Quién paga los costos de cierre en Virginia y hay impuesto de transferencia?
Sí. El impuesto estatal de registro de Virginia es $0.25 por cada $100 del precio o del valor, y por costumbre lo paga el comprador, más un impuesto local de un tercio de eso donde la localidad lo cobra. El vendedor paga el impuesto del otorgante y los cargos regionales de la escritura por ley. Los impuestos de la escritura los fija la ley. Casi todo lo demás es costumbre y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 9, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto estatal de registro | $0.25 por cada $100 del precio o del valor, lo que sea mayor. Por costumbre lo paga el comprador. |
| Impuesto local de registro | Un tercio del impuesto estatal, si tu localidad lo cobra. |
| Cargo de registro del secretario | $18 por 10 páginas o menos, $32 por 11 a 30, $52 por 31 o más. |
| Cargo del agente de cierre | Lo fija el agente. No hay tope del estado. Tú eliges al agente. |
| Revisión del título y póliza de título del dueño | Un cargo de un solo pago según el precio, de la compañía de título. |
| Agrimensura (survey) | Un precio fijo de un agrimensor, si el contrato, el prestamista o la compañía de título lo pide. |
| Inspección de la casa y reporte de termitas | Precios privados. Los compradores con préstamo VA pueden pagar el cargo de termitas cuando la Notice of Value pide el reporte. |
| Pruebas del pozo y de la fosa séptica | Precios del laboratorio y del contratista. Los permisos y los registros del sistema vienen del departamento de salud local. |
| Prorrateo del impuesto a la propiedad | Le devuelves al vendedor los días después del cierre que ya pagó. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto del otorgante (grantor tax) | $0.50 por cada $500 del precio o del valor. Lo paga el vendedor, aunque se puede cambiar por acuerdo. |
| Cargos regionales de Northern Virginia | Un cargo de capital de WMATA y un cargo para aliviar el tráfico, cada uno de $0.10 por cada $100, en las localidades de la NVTA. |
| Cargo regional de Hampton Roads | Un cargo para mejorar el transporte de $0.06 por cada $100. |
| Certificado de reventa | Con un tope que fija el Common Interest Community Board del estado. El vendedor paga la preparación, la entrega y la inspección de la unidad. |
| Agente de cierre y preparación de la escritura | Lo fija quien hace el cierre o el abogado. No hay tope del estado. |
| Registro de la liberación de tu préstamo viejo | El cargo del secretario, con la misma lista según el número de páginas. |
| Reparaciones acordadas | Lo que las dos partes pongan por escrito. |
| Prorrateo del impuesto a la propiedad | Tu parte del impuesto por los días que fuiste dueño. |
El impuesto local de registro, los ciclos de nuevo avalúo, las reglas de alivio para personas mayores y con discapacidad, y las reglas sobre pozos cambian según la ciudad y el condado, y algunas localidades son más estrictas que el estado. Los topes del certificado de reventa los fija la junta del estado y se ajustan cada cierto tiempo. Pregúntale a tu agente de AXEN qué aplica en tu localidad antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en Virginia
Desde un contrato ratificado hasta una escritura registrada, la mayoría de las ventas en Virginia toman más o menos de 30 a 45 días. Este es el orden, y qué partes son ley y no costumbre.
Obtén tu pre-aprobación →- Se ratifica el contrato. Las dos partes firman. El contrato lleva en negrita el aviso de elección del agente de cierre. Ese aviso es ley.
- Se confirma la declaración de divulgación. El vendedor debió entregar la declaración de divulgación antes de la ratificación. Si llega tarde, empieza tu plazo de 3 días, o de 5 días si llegó por correo, para cancelar.
- Depósito y apertura con el agente de cierre. Tu agente envía el depósito a escrow y el agente de cierre que elegiste abre el expediente y pide la búsqueda de título.
- Se pide y se entrega el certificado de reventa. El vendedor lo pide y la asociación tiene 14 días. Cuando llega, tienes 3 días para cancelar por escrito, a menos que tu contrato fije otro plazo.
- Inspecciones. Inspección de la casa, reporte de termitas y pruebas del pozo y de la fosa séptica si la casa no tiene agua y drenaje públicos. Después se negocian las reparaciones. Días 3 a 14.
- Avalúo y trámite del préstamo. Tu prestamista pide el avalúo y cumple las condiciones. Días 7 a 30.
- Revisión y limpieza del título. El agente de cierre revisa los registros de terrenos del tribunal de circuito, pide los pagos finales (payoffs), obtiene las cifras de la asociación y de impuestos, y limpia los gravámenes. Días 10 a 30.
- Recorrido final y cifras del cierre. Recorres la casa y el agente de cierre envía la Closing Disclosure (divulgación de cierre) con los impuestos, los cargos y los prorrateos.
- Cierre y registro. Todos firman, el dinero se mueve y la escritura y el deed of trust se registran con el secretario del tribunal de circuito. El secretario no registra hasta que se paguen los impuestos y los cargos.
Virginia por región
Virginia va de la playa hasta las montañas Blue Ridge, y los impuestos de la escritura no son iguales en los dos extremos. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Hampton Roads
Ciudades de la costa con muchos lazos militares y portuarios. Aquí las escrituras llevan el cargo regional de transporte extra de Hampton Roads de $0.06 por cada $100, según el Va. Code 58.1-802.5.
Northern Virginia
El lado del estado de quienes viajan a trabajar a DC. Arlington y Alexandria pagan dos cargos regionales extra en la escritura. Fredericksburg está fuera de la NVTA y no los paga.
Centro de Virginia
La capital del estado y el Piedmont, con una mezcla de casas adosadas en la ciudad, suburbios y terrenos de campo donde los pozos y las fosas sépticas son comunes.
Blue Ridge y el suroeste
Un mercado de valle entre montañas, con casas más viejas y más terrenos de varios acres.
AXEN Realty en Virginia
Cada agente de AXEN en Virginia trabaja bajo un broker administrador con licencia: Rusty Smith (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma 226039321). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de brokerage en Virginia: lo presentas tú y luego firma tu nuevo broker; tarifa del estado: $90 (no reembolsable). Mira cómo transferir una licencia de Virginia, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Virginia
¿El vendedor me tiene que decir qué está mal en la casa?
No. Virginia es un estado de “que el comprador se cuide”. La declaración de divulgación del vendedor dice que el dueño no hace ninguna declaración sobre el estado de la casa y te dice que inspecciones. Tienes que contratar a tu propio inspector. Un vendedor igual puede ser responsable si esconde un defecto o miente sobre él.
¿Y si recibo la declaración de divulgación después de firmar?
Puedes cancelar por escrito. Tienes 3 días después de la entrega en mano o electrónica, o 5 días después de que se envía por correo. El derecho termina en el cierre, al ocupar la casa, al pedir el préstamo o cuando firmas una renuncia, lo que pase primero. Te devuelven tu depósito.
¿Necesito un abogado para cerrar en Virginia?
No. Virginia permite agentes de cierre que no son abogados. Los abogados, las compañías de título, los agentes de título, los brokers y los bancos pueden cerrar. Tu contrato tiene que mostrar en negrita un aviso que dice que tú eliges. Muchos compradores igual usan un abogado para problemas difíciles de título.
¿Quién paga los impuestos de transferencia?
Por costumbre, el comprador paga el impuesto de registro estatal y local. Por ley, el impuesto del otorgante y los cargos regionales de la escritura los paga el vendedor, aunque el contrato puede cambiarlos. Todo se calcula sobre el precio o el valor, lo que sea más alto.
¿Cuáles son los cargos extra en Northern Virginia y Hampton Roads?
Según el Va. Code 58.1-802.3 y 58.1-802.4, las localidades de Northern Virginia suman dos cargos que paga el vendedor, cada uno de $0.10 por cada $100. Hampton Roads suma un cargo regional para mejorar el transporte de $0.06 por cada $100. Estos se suman al impuesto normal del otorgante, y el secretario no registra hasta que se paguen.
¿Cómo funciona ahora el paquete de la HOA o del condominio?
Desde julio de 2023 hay un solo documento, el certificado de reventa. El vendedor lo pide y la asociación tiene 14 días. Si tu contrato no fija otro plazo, tienes 3 días para cancelar después de recibirlo. Si nunca llega, puedes cancelar en cualquier momento antes del cierre.
¿Se requiere un reporte de termitas?
No por ley del estado. En Virginia, los prestamistas VA y FHA muchas veces piden un reporte de insectos que destruyen la madera, y las reglas de VA dejan que el comprador pague ese cargo cuando la Notice of Value lo pide. Los compradores que pagan en efectivo igual deberían pedir uno. El tratamiento que haga falta casi siempre se hace antes del cierre.
¿Cómo se calcula mi impuesto a la propiedad?
Los bienes raíces se tasan al 100% del valor justo de mercado, y cada ciudad o condado fija su propia tasa. Los condados casi siempre hacen un nuevo avalúo cada cuatro años y algunos lo hacen más seguido. Los dueños de 65 años o más o con discapacidad permanente pueden calificar para alivio local, y un veterano con una calificación del 100% de discapacidad permanente y total no paga nada sobre la casa y hasta un acre.